Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 33,9 м², участок 5,2 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 585 тыс. → дом ≈965 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈578 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −374 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина.
До ст. Дулёво ≈5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8101
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 59 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 965 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 466 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 5,5 сот. | 570 000 | 103 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глебово д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стенино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Коротково д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Радованье д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуброво д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дуброво д. | 8,5 сот. | 1 350 000 | 158 824 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 578 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 56 250 / 100 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 903 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 808 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 713 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -373 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Красочник-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дружба СТ | 42,1 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 71 259 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Меланжист СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Жасмин СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мир СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Малиновка СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 41 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 550 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, Орехово-Зуевский район, Снт Мичуринец, севернее д. Глебово. Учacтoк 49, 5,17 соток, 80км от Мкад, удобно добираться по Горьковскому; Егорьевскому; Носовихинскому шоссе, а также ЖД транспортом от станции "Выхино" до ЖД станции Куровское, 16 минут на автобусе 22 (8 остановок). Снт охраняется, убираются дороги, вывоз централизованно мусор, по периметру дренажные канавы. Участок с постройкой. Дом часть бревно часть каркасный. На первом этаже: коридор, кухня, терасса, две комнаты. Мансарда: одна комната. Частично обшит внутри вагонкой, на первом этаже пластиковые окна. Электричество и счтчик на границе участка, есть отопление от печки, на участке скважина, туалет на улице. В 15 минутах ходьбы Глебовский песчаный карьер для купания. Участок сухой, огорожен забором! Хорошие соседи. Оперативный показ Быстрый выход на сделку, один собственник, более 20 лет. По документам оформлен и дом и земля.