Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Непецино с., Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 12 сот., 2024 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,01 млн → дом ≈2,19 млн ₽, 110 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈927 тыс. / пессимист. ≈824 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,2 млн ₽, маржа −266 %, ROI −73 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Непецино ≈2,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №81
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 995 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 008 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 192 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 109 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Непецино с. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Санино д. | 33,5 сот. | 3 000 000 | 89 552 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Непецино с. | 18 сот. | 1 650 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Санино д. | 11,6 сот. | 1 200 000 | 103 448 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Непецино с. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Непецино с. | 7,2 сот. | 1 400 000 | 194 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Непецино с. | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Санино д. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Санино д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Непецино с. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 48 260 / 67 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 978 000 ₽ |
| продажа: целевая | 927 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 824 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 196 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −266 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Дружба-7 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Суханово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Катунино СНТ | 20 м² | 6,3 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Пески-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Урожай СНТ | 20 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 110 000 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 1 000 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Степанщино д. | 21 м² | 14 сот. | 4 200 000 | 200 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Фоминское СНТ | 20 м² | 6 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Фоминское д. | 20 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Перхурово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 200 000 |
Описание
Продам участок ИЖС/ЛПХ, ровный огорожен забором со всех сторон,На соседней улице протекает река, вокруг живут соседи.На участке имеется садовый домик, теплица 3х6 , летние для кур, крольчатник,загородка для уток.Электричество 15 кВт, подключена централизованная вода, имеется доступ к центральной канализации,газ по границе.Участок ухоженный, без поросли.Дорога- асфальт, чиститься регулярно.Вся инфраструктура в шаговой доступности.Собственик один. За небольшую плату рядом можно найти недороги строителей и обслуживающий персонал,а так же людей для покоса и чистки участка для снега.