Егорьевское ш., 46 км от МКАД
Лето СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 672 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шевлягино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8096
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 005 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 672 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 39 286 / 112 500 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 312 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 246 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 181 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 207 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Шевлягино СНТ | 30 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Спутник-2 СНТ | 30 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 99 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ясная Поляна СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сирень СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевлягино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Центрспецстроевец СНТ | 32,8 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 35 061 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Монтажник-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Карпово с. | 24 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Экспериментатор СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Первый Субботник СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 34 211 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём дачу, не захламлена ни вещами, ни постройками, чистый участок, есть колодец и хозблок( душевая), можно посадить новые деревья по своему усмотрению, так же построить дом, долгов нет. На территории есть магазин, также приезжает на выходных лавка с фермерскими продуктами. Ворота раздвижные на входе и калитка закрыта, есть круглогодичный охранник. До участка 20 мин. Хотьбы от ст. Шевлягино.