Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Прибор СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 03.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Игнатьево ≈7,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8086
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радужный дп | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 807 / 56 498 / 114 286 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 407 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Карпово с. | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Театральный СНТ | 40 м² | 5,9 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Рассвет СНТ | 38,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 57 441 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Стройдормаш СНТ | 36 м² | 4,2 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Электрон СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Юбилейный СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Новое Григорово КП | 35 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Заря СНТ | 32,1 м² | 3,9 сот. | 700 000 | 21 807 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Мечта СНТ | 34,2 м² | 5,8 сот. | 2 950 000 | 86 257 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дружба СНТ | 40 м² | 8,8 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, участок 6 соток. Дом построен по каркасной технологии с соблюдением всех норм и гостов. Толщина утепления 100 мм, кровля и пол 200 мм. Фундамент винтовые сваи, обвязка брус 150 на 150. Дом 6 на 6 м, в нем кухня-гостиная и две спальни. В дом заведена вода, электричество, установлен кухонный гарнитур, кондиционер. На улице детский игровой домик, летний душ, туалет и хоз. Блок. Забор с 4 сторон. Дорожки выложены плиткой, участок выровненный-засеян газоном. Дом подходит для проживания с ранней весны до поздней осени. Возможен торг.