Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Нерское СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 59 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 576 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 87 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,14 млн / целевая ≈7,32 млн / пессимист. ≈6,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,24 млн ₽, маржа 50 %, ROI 99 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Конобеево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №808
Рейтинг 64/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 956 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 576 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 624 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 653 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Виноградово СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Русское Поле СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Локомотив СНТ | 9,2 сот. | 800 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Щельпино д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 875 / 105 198 / 117 609 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 730 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 323 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 510 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 240 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 99 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Виноградово пос. да: «ванной» + «мебелью» | 77,8 м² | 6 сот. | 9 150 000 | 117 609 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Белое Озеро д. да: «санузел» + «мебелью» | 76 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 107 895 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ивушка СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 70 м² | 6 сот. | 4 780 000 | 68 286 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Яблонька СНТ да: «ванные» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 86 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Им. Цюрупы пгт да: «с/у» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 102 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается дом на участке для летнего отдыха, а может быть и зимнего. Участок 6 соток правильной прямоугольной формы. На участке - 2-х этажный дом, еще один небольшой дом - можно использовать как летнюю кухню для приготовления варенья и маринадов на зиму и там же место для хранения садового инструмента. Санузел и душ. Свой колодец.