Егорьевское ш., 61 км от МКАД · земля с домом
Барановское с., Воскресенск гор. округ
Участок 13 сот.
Дом по описанию: «146895442 Свет на столбе подключен, газ по границе участка на участке старый дом под снос асфальтированный подъезд.»
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 03.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 % · по фото: дом 1, участок 2, окружение 6, WOW 3
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 861 тыс. → дом ≈739 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −344 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Берендино ≈4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8068
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2 |
| дом | 5 | 0 % | 0 |
| сад | 5 | 11 % | 0.5 |
| МКАД | 15 | 56 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 3.8 |
| участок | 5 | 82 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 7.2 |
| окружение | 10 | 56 % | 5 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 1 | ветхий деревянный дом, состояние под снос |
| участок и сад | 2 | сильно заросший участок с дикими растениями |
| окружение | 6 | развитая инфраструктура, асфальтированный подъезд, рядом магазины |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за необходимости сноса дома |
Участок с хорошей инфраструктурой, но дом требует полного сноса, что делает проект покупкой земли. модель max-code, фото: 4, 09.11 00:15
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 861 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 739 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 422 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Барановское с. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Барановское с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Барановское с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Барановское с. | 8,5 сот. | 323 268 | 38 032 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Барановское с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Барановское с. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барановское с. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барановское с. | 11 сот. | 880 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Барановское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 51 149 / 95 745 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 395 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 275 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 156 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 916 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -344 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Лидино д. | 45 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 86 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 47,7 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 52 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Барановское с. | 48 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Бессоново д. | 44,1 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 49 887 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барановское с. | 47,9 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 31 315 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Олимп СТСН | 45,6 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Усадище с. | 42 м² | 16 сот. | 3 750 000 | 89 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Конобеево СНТ | 43,8 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 59 361 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Старая д. | 47 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 95 745 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Федоровка СНТ | 45,5 м² | 8 сот. | 650 000 | 14 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.11.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 600 000 |
| 09.11.2026 07:21 | снято | 1 600 000 → — |
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 1 600 000 |
Описание
Арт. 146895442 Свет на столбе подключен, газ по границе участка на участке старый дом под снос асфальтированный подъезд. школа, садик в пешей доступности. магазины и пункты выдачи. до остановки автобуса 600метров.