Егорьевское ш., 30 км от МКАД
Телеком СНТ, Раменский гор. округ
Дом 130 м², участок 7 сот., брус.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 12 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 62 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 725 тыс. → дом ≈125 тыс. ₽, 962 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 71 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,4 млн / целевая ≈8,46 млн / пессимист. ≈7,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,4 млн ₽, маржа 58 %, ROI 141 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Григорово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8067
Рейтинг 86/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 631 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 725 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 962 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Телеком СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Обухово д. | 12 сот. | 2 040 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Обухово д. | 6 сот. | 612 000 | 102 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Телеком СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гжель с. | 5,5 сот. | 1 155 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гжель с. | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Обухово д. | 6 сот. | 1 020 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Обухово д. | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Обухово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Обухово д. | 6,1 сот. | 662 000 | 108 525 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 833 / 75 671 / 83 282 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 405 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 935 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 464 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 524 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 401 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 141 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Минино д. да: «ванной» + «мебелью» | 122,9 м² | 7 сот. | 9 300 000 | 75 671 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Бахтеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 131 м² | 7 сот. | 10 910 000 | 83 282 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Нектар СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 120 м² | 7,5 сот. | 8 500 000 | 70 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Доля 16/100. Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2020 году. Общая площадь составляет 130 кв. М., на участке 7 соток. Дом выполнен с дизайнерским ремонтом, что видно по стильному интерьеру и качественным материалам. На первом этаже расположена просторная гостиная с деревянной лестницей, ведущей на второй этаж. Здесь также есть удобная терраса или веранда для отдыха. В доме четыре комнаты, каждая из которых оформлена с вниманием к деталям. Кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. Санузел находится внутри дома и оснащен современной душевой кабиной. Для удобства жильцов предусмотрено кабельное/цифровое ТВ. Электрическое отопление обеспечивает тепло в холодные месяцы. Водоснабжение осуществляется через скважину, а канализация септик. Участок огорожен забором, что создает приватность и безопасность. Возможна покупка в ипотеку. Земельный участок относится к категории Ижс. Доля 16/100.