Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Сабанино д., Егорьевск гор. округ
Дом 75,5 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 308 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,51 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −906 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Осаново ≈12,6 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8066
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 694 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 192 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 788 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Бормусово д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Большое Гридино д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Бормусово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Большое Гридино д. | 21 сот. | 799 999 | 38 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Большое Гридино д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Большое Гридино д. | 30 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Большое Гридино д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Большое Гридино д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большое Гридино д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Большое Гридино д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 510 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 154 / 33 516 / 61 321 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 349 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 232 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 114 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 879 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -906 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Большое Гридино д. | 75,7 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 26 420 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сабанино д. | 65 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 26 154 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Алексино-Шатур д. | 68 м² | 17 сот. | 1 850 000 | 27 206 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Большое Гридино д. | 60 м² | 12 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большое Гридино д. | 90,6 м² | 15 сот. | 5 499 999 | 60 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Машиностроитель СНТ | 82 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 26 829 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лесково с. | 69 м² | 11,1 сот. | 3 700 000 | 53 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лесково с. | 69 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 56 522 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Росинка-3 СНТ | 63,6 м² | 10 сот. | 3 899 999 | 61 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Денисиха д. | 66,3 м² | 17 сот. | 2 400 000 | 36 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 050 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом. Площадь дома: 75 кв. М. Площадь участка: 13 соток. Адрес: д. Сабанино. Особенности: технология строительства: каркасно-щитовая; утепление стен: есть; окна: деревянные; подключён свет; на участке есть колодец (около четырёх колец); газ: у забора с двух сторон. Информация о собственнике: один взрослый собственник. Это эксклюзивное предложение!