Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Мизовец СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,01 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 182 тыс. → дом ≈827 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈858 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −552 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Шатурторф ≈5,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8064
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 182 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 827 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 036 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Софряково д. | 40 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 35 714 / 55 556 |
| цена объекта | 1 009 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 857 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 582 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -551 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.6 км | 64 м² | 7,5 сот. | 8 900 000 | 139 062 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.7 км | Мещера СНТ | 42,5 м² | 7,2 сот. | 1 700 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 850 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Красное д. | 45 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 24 444 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рубин СНТ | 67,3 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 26 746 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Космос сад. уч. | 63 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 6,7 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Ромашка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 999 999 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Метрополитен СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Авсюнино пос. | 60 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 049 000 (−101 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 009 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 009 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тихое уютное спокойное место, в дали от дорог и суеты. Место силы. Большой солнечный участок. Беседка и сам домик. Первый этаж утепленн и обшит вагонкой. Туалет на улице. Когда ты там, ощущение, как у бабушки в деревне. Но и домик и земля, требует заботы внимания и ухода. Возможно, новый владелец будет жить сильно ближе и сможет сильно чаще, ловить "дзен". Вечерами в кругу невероятной природы утреннего и ночного неба., ухаживать и собирать клубнику, черную смородину крыжовник. Выращивать огурчики перчики кабачки. И любить всей душой это место. Остается мебель, посуда, и т. Д. На первое время есть холодильник. Домовитым хозяйкам, и рукастым хозяинам остается приложить руку, для уюта своими глазами. Это место полюбить не трудно. Надеюсь найдет своего хозяина и подарит ощущение тыла и своего угла, в лоне природы. Торг уместен и возможен.