Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Сабанино д., Егорьевск гор. округ
Дом 65 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 308 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −94 %, ROI −48 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — магистральный; в описании: колодец.
До ст. Осаново ≈12,2 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8059
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 694 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 392 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 415 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Бормусово д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бормусово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Большое Гридино д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Большое Гридино д. | 21 сот. | 799 999 | 38 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большое Гридино д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большое Гридино д. | 30 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большое Гридино д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Большое Гридино д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Большое Гридино д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Большое Гридино д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 175 / 26 420 / 36 199 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 708 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 623 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 537 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 279 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Алексино-Шатур д. | 68 м² | 17 сот. | 1 850 000 | 27 206 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большое Гридино д. | 60 м² | 12 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Росинка-3 СНТ | 63,6 м² | 10 сот. | 3 899 999 | 61 321 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Мещера-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Большое Гридино д. | 75,7 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 26 420 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Алексино-Шатур д. | 52 м² | 17 сот. | 990 000 | 19 038 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Денисиха д. | 66,3 м² | 17 сот. | 2 400 000 | 36 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Пожинская д. | 50 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Машиностроитель СНТ | 54,7 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 30 165 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лотос СНТ | 75,9 м² | 6 сот. | 999 999 | 13 175 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2352269. Пpодаётcя дом д. Сабанино, Деревня Сабанино расположена в северо-восточной части Егорьевского района, примерно в 26 км к северо-востоку от города Егорьевска. До мкада 104км 12 cотoк в зеленой зоне. Учacток огopожен зaбoром с. Дo участка проложена асфальтовая дорога. Вода, колодец. Также по границе участка Магистральный газ. Только оформить заявку и подключить. В доме расположены 3 комнаты Во внутреннем дворе участок с различными деревьями. Один собственник. Наследство. Без долгов и обременений.