Егорьевское ш., 57 км от МКАД
Яблонька СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 113,5 м², участок 7,2 сот., брус.
Цена 3,06 млн ₽, снижали с 3,23 млн; первая цена 3,23 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 38 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 347 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 34 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈2,27 млн, покупка после торга ≈2,6 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,57 млн / целевая ≈5,91 млн / пессимист. ≈5,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈380 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Давыдово ≈5,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8052
Рейтинг 35/100 · уверенность 38 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 7.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 12 |
| торг | 5 | 35 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.6 |
| участок | 5 | 29 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 183 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 347 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 716 420 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Понорье СНТ | 9 сот. | 618 000 | 68 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Понорье СНТ | 8 сот. | 499 000 | 62 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Понорье СНТ | 8,1 сот. | 470 000 | 58 025 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сумино-1 СНТ | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сумино-2 СНТ | 17 сот. | 1 215 000 | 71 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сумино-2 СНТ | 8 сот. | 399 000 | 49 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сумино-2 СНТ | 19 сот. | 399 000 | 21 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сумино-2 СНТ | 9,2 сот. | 480 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Юность СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 130 000 | 188 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 113,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 270 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 849 / 59 284 / 86 607 |
| цена объекта | 3 063 420 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 603 907 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 567 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 239 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 380 093 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Ефимовский Лес ДНП да: «санузел» + «меблированным» | 112 м² | 7,6 сот. | 9 700 000 | 86 607 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Савостьяново д. да: «санузла» + «под ключ» | 111 м² | 7 сот. | 9 050 000 | 81 532 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Сирень СНТ да: «душевая кабина» + «теплый пол» | 108 м² | 7,6 сот. | 4 000 000 | 37 037 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Красочник-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 103,4 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 33 849 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 233 610 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 063 420 (−170 190) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 063 420 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 22804. Неустранимых обременений нет, есть сведения об обременениях снимаемых по результатам торгов: Неустранимых обременений нет, есть сведения об обременениях снимаемых по результатам торгов. Дом является предметом залога Пао "Сбербанк" Обременения и ограничения на распоряжение и эксплуатацию Имущества, наложенные работниками службы судебных приставов, судебными органами, иными лицами, подлежат снятию/отмене финансовым управляющим в установленном законом порядке до проведения торгов по продаже Имущества или в ходе их проведения. В случае, если указанные обременения не были отменены в соответствии с требованиями ч. 19 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовый управляющий указывает в договоре купли-продажи на их наличие и разъясняет Покупателю о необходимости их самостоятельного снятия/отмены. Торги по банкротству по 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Федеральный закон от 26.10.2002 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" это основной нормативный правовой акт Российской Федерации, который устанавливает основания и порядок признания должника банкротом, а также регулирует процедуры по удовлетворению требований кредиторов. Закон распространяется на юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и физических лиц (граждан). Преимущества для инвестора и конечного покупателя: Цена ниже рыночной. Имущество банкротов почти всегда продается с дисконтом. На первых этапах торгов цена может снижаться на 515%, а при переходе к публичному предложению падать значительно глубже (иногда до 5090% от начальной цены), так как конкурсный управляющий заинтересован в максимально быстрой реализации активов для расчетов с кредиторами. Прозрачность процедуры. Все торги по банкротству проводятся исключительно в электронной форме на аккредитованных государством площадках. Информация об активе, его фотографии, отчеты оценщика, правоустанавливающие документы и проект договора купли-продажи публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Ефрсб). Это снижает риск столкнуться с сокрытием существенных недостатков объекта. Юридическая чистота сделки (при соблюдении правил). Сделку заключает арбитражный управляющий (конкурсный, внешний или финансовый) от имени должника. Он несет материальную ответственность за законность продажи. После завершения торгов результаты протоколируются, что минимизирует возможность оспорить итоги задним числом со стороны третьих лиц. Кроме того, имущество очищается от залогов: продажа заложенного имущества в рамках банкротства прекращает залог.