Егорьевское ш., 99 км от МКАД
Бережок СНТ, Истра гор. округ
Дом 20 м², участок 5,4 сот., дерево.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 28.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 50 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 450 тыс. → дом ≈650 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 36 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈909 тыс. / пессимист. ≈808 тыс. → от пессимистичной прибыль −427 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈4,4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8051
Рейтинг 15/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 80 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 13 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фестивальный СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росинка СНТ | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росинка СНТ | 12 сот. | 180 000 | 15 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ёлочка-1 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель СНТ | 6,7 сот. | 600 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран СНТ | 5,7 сот. | 250 000 | 43 860 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полиграфист СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-4 СНТ | 5,6 сот. | 850 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лотос СНТ | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 600 / 55 000 / 71 146 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 010 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 808 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Лотос СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран СНТ | 16 м² | 5,7 сот. | 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Боярское СНТ | 25 м² | 7 сот. | 890 000 | 35 600 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 25,3 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 71 146 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139872099 Продаётся уютная дача в СНТ "Бережок" *Расположение*: В пределах города удобно добираться! Развитая инфраструктура (магазины, транспорт, всё рядом). Тихий район, хорошие соседи. *Площадь*: 5,37сотки не узкий, ухоженный участок. *Дом*: деревянный, с электричеством. - Скважина *Идеально* для тех, кто хочет загородный отдых без удаления от города! Оперативный показ !!! С уважением а/н 100 ключей