Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Астанино д., Егорьевск гор. округ
Дача 16 м², участок 7 сот.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 28.09.2025.
Рейтинг 5/100 · уверенность 57 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 208 тыс. → дом ≈392 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–31 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈433 тыс. / целевая ≈390 тыс. / пессимист. ≈346 тыс. → от пессимистичной прибыль −384 тыс. ₽, маржа −111 %, ROI −53 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈17,8 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8048
Рейтинг 5/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 208 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 392 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Песье д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 5,8 сот. | 350 000 | 60 345 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Раздолье-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Подрядниково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 17.05.2022 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Подрядниково д. | 16,7 сот. | 1 000 000 | 59 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тюльпан СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Тюльпан СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Подрядниково д. | 28 сот. | 800 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 25 938 / 31 188 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 433 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 411 000 ₽ |
| продажа: целевая | 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 346 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -384 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Горка СНТ | 16 м² | 8 сот. | 499 000 | 31 188 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Мир СТ | 16 м² | 6 сот. | 490 000 | 30 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Росинка-3 СНТ | 16 м² | 6 сот. | 470 000 | 29 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Лесной СНТ | 16 м² | 4,5 сот. | 400 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Яблонька-2 СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 84 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Михали д. | 15 м² | 6 сот. | 250 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 20 м² | 6 сот. | 370 000 | 18 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Песье д. | 20 м² | 6 сот. | 399 990 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Восход-2 СНТ | 16 м² | 4,7 сот. | 430 000 | 26 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | 50 лет Победы СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 77 778 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 600 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 600 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик летний дачный, в самой деревне! Прекрасное место для отдыха от городской суеты! Рядом лес(родник, грибы, ягоды) п. На даче -вода скважина, свет. Автобусная остановка напротив метров 100, из Москвы тоже останавливаются. От Москвы~90км Документы на руках. Хозяин.