Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Коттедж 64 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 25.10.2025.
Рейтинг 48/100 · уверенность 63 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 945 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈712 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈1,1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8044
Рейтинг 48/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 20.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 945 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 054 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 469 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 2 сот. | 6 000 000 | 3 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,2 сот. | 2 200 000 | 268 293 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11,7 сот. | 410 000 | 35 043 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,6 сот. | 5 300 000 | 803 030 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4,1 сот. | 2 200 000 | 536 585 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 242 / 66 109 / 121 795 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 614 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 383 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 153 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 691 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 711 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 60 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 60 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 86 667 | в продаже 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Солнышко СНТ | 61 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.2 км | Михали д. | 64 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 50 000 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 78 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 121 795 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Захарово д. | 52 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 112 500 | в продаже 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Верейка д. | 66 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 24 242 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Химик-2 СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 35 484 | в продаже 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Демидово КП | 67,7 м² | 7,5 сот. | 5 190 000 | 76 662 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 999 000 (−651 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 1 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию кирпичная часть дома в городе! Общая площадь 64 кв. м. Две комнаты и кухня. Отопление от газового котла, электричество есть. Расположен на участке 7 соток ИЖС, огорожен. Шикарное местоположение, до центра города 8 минут спокойным шагом. Состояние дома требует ремонта. В шаговой доступности: сетевые магазины, аптеки, школы, детские сады, мфц, автобусная остановка, до -авто и -жд вокзала две остановки. Подробнее по телефону, звоните и приезжайте! AFY-506733938