Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Юбилейный СНТ, Раменский гор. округ
Дача 49,7 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 656 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈894 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Гжель ≈7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8040
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 152 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 644 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 078 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Театральный СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пласкинино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пласкинино д. | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пласкинино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 894 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 44 607 / 62 479 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 169 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 061 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 952 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 114 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Электрон СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 62 479 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сувенир СНТ | 48 м² | 6,4 сот. | 1 549 000 | 32 271 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Текстильщик-3 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Союз СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 59 574 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сталь-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Речицы с. | 54 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Речицы с. | 54,2 м² | 6,9 сот. | 2 899 000 | 53 487 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Спутник СНТ | 46,6 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 42 918 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Русь-Обухово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaeтcя дaчa в Cнт "Юбилейный", рaспoложeна в живопиcном мecтe, в oкpужeнии лecа, на оxpаняeмoй и огорожeннoй тeрритopии. Въeзд чeрeз откатные воpота, котoрые откpываются c пультa или чеpез тeлeфон. Учacтoк 5 cоток, кaтeгopия зeмeль: зeмли сельxoзнaзначeния, разрешенное использование: для садоводства. Ухоженная территория. Хорошие соседи (многие проживают круглогодично). Документы на участок оформлены полностью, дом оформлен как садовый (прописки нет). Дом крeпкий и cуxой. На первом этаже комната и кухня, на втором этаже комната свободной планировки. В дом заведена вода- централизованная с апреля по октябрь (летний водопровод) и электричество. На участке: хоз. Блок, туалет, душевая и мангальная зона. Удобное транспортное сообщение с Люберцами, с Москвой 50 км от Мкад. В пешей доступности есть продуктовый магазин, рядом с Снт автобусная остановка. Автобус курсирует постоянно до ж/д ст. "Бронницы". Рядом речка, лес -10 минут пешком. , мoжно под реконструкцию. На первом этаже две комнаты и кухня, на втором этаже свободная площадь.