Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Вертолет-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 47,6 м², участок 5,2 сот.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 312 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈852 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,07 млн / целевая ≈966 тыс. / пессимист. ≈858 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,29 млн ₽, маржа −267 %, ROI −73 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Войново ≈10,5 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8039
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 168 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 852 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 600 / 22 000 / 44 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 073 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 019 000 ₽ |
| продажа: целевая | 966 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 289 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −267 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вертолет-1 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Прибор СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 090 000 | 22 708 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 880 000 | 17 600 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Старт-3 СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 050 000 | 21 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 47,8 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 38 703 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Импульс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Строитель-2 СНТ | 51,7 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 99 613 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вертолет-1 СНТ | 42 м² | 5 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Чайка СДТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 5,20 соток, с домом 47,6 кв. М, несколькими хоз постройками, теплицей, бассейном и качелями. Двухэтажный дом (назначение: жилой) с кухней и тремя спальнями, санузел находится в доме. Фундамент монолитный. Окна новые пластиковые. Дом оснащен водопроводом, системой нагрева воды (бойлер 50л), душевой кабиной. Отдельное электро-питание для бойлера. Все трубы в отличном состоянии. Система отопления в доме с разным уровнем нагрева (до 80 градусов), новые батареи находятся во всех комнатах кроме второго этажа. Имеется насос, разгоняющий антифриз. Отдельное электро-питание для котла. Полноценная кухня с рабочим холодильником, микроволновкой, электрической плитой. Имеется газовая плита, подача газа осуществляется от газового баллона, все работает в штатном режиме. Из техники также имеется телевизор и ТВ антенна. Все комнаты с мебелью, есть шкафы, тумбочки и спальные места. На участке есть теплица, поликарбонат новый! Есть складной круглый бассейн (примерно 200*70), система фильтрации воды и отдельная ровная зона для его установки. Также отдаем все садовые инструменты: газонокосилка и строительные инструменты находятся в технической постройке, есть огромное количество приспособлений и расходников. Участок: Категория земель: земли сельскохозяйственного назнаяения; Вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Ухожен и в отличном состоянии, растут яблоки, посажены кусты крыжовника, малины и красной смородины. Облицовка сайдингом с утеплителем в 2021 году. Имеется забор из профнастила, ворота и калитка. Один взрослый собственник.