Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Меткомелино д., Раменский гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 560 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 50 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Игнатьево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8036
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 560 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 940 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Меткомелино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Меткомелино д. | 9 сот. | 630 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Меткомелино д. | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Меткомелино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Меткомелино д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Меткомелино д. | 12 сот. | 1 556 100 | 129 675 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меткомелино д. | 8,4 сот. | 900 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меткомелино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сувенир СНТ | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бахтеево д. | 6,5 сот. | 975 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 617 / 50 884 / 58 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 955 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 807 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 364 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 531 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Молодая Гвардия СНТ да: «санузел» + «мебель» | 57 м² | 7,5 сот. | 4 600 000 | 80 702 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сталь-2 СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 58 м² | 8 сот. | 2 995 000 | 51 638 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Меткомелино д. да: «санузел» + «отделкой» | 60 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Садовод МГУ СНТ да: «ванная» + «мебель» | 53,3 м² | 8 сот. | 2 672 000 | 50 131 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Садовод МГУ СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 2 977 000 | 49 617 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа. Цена действительна до конца месяца. Разумный торг после осмотра. Небольшой загородный дом с отделкой под ключ в 40 км от МКАД по Егорьевскому шоссе , в районе Гжели, у деревни Меткомелино, рядом с лесом и рекой и всей необходимой для