Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Кошерово д., Раменский гор. округ
Дом 47 м², участок 8,8 сот., дерево.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 66 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 1,86 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,8 млн / целевая ≈5,22 млн / пессимист. ≈4,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈968 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Григорово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8035
Рейтинг 56/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 22.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 857 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 593 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 894 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кошерово д. | 20,2 сот. | 5 047 500 | 249 876 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кошерово д. | 21 сот. | 4 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кошерово д. | 6,4 сот. | 2 500 000 | 390 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Григорово д. | 25 сот. | 6 500 000 | 260 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кошерово д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Антоновка СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Григорово д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кошерово д. | 15,2 сот. | 3 300 000 | 217 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Григорово д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Григорово д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 210 / 120 861 / 162 690 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 801 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 511 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 221 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 641 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 968 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Дары Природы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Юбилейный СНТ | 50 м² | 11 сот. | 3 100 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Спутник СНТ | 46,6 м² | 7,1 сот. | 2 200 000 | 47 210 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Игумново с. | 46,1 м² | 6,7 сот. | 7 500 000 | 162 690 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Донино д. | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гжель пос. | 44,5 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 132 584 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гжель пос. | 44,5 м² | 9,4 сот. | 5 900 000 | 132 584 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Игумново с. | 49 м² | 12,7 сот. | 5 977 000 | 121 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Григорово д. | 54,2 м² | 10 сот. | 6 490 000 | 119 742 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Захарово с. | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 6448. Продается дом с земельным участком 8,84 сот. в современной жилой деревне, земли ЛПХ, круглогодичный подъезд, до платформы Григорово 20 мин.пешком, свет, газ в доме. Рядом сетевые магазины, школы, дет.садик, поликлиника и всевозможная