Егорьевское ш., 97 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 15 м², участок 4 сот., дерево.
Цена 400 тыс. ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 51 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 364 тыс. → дом ≈36 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 37 тыс.–488 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈762 тыс. / целевая ≈686 тыс. / пессимист. ≈610 тыс. → от пессимистичной прибыль −30 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈3,2 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8031
Рейтинг 9/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 701 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 023 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 364 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 36 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 400 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Кирпичики СНТ | 8 сот. | 670 000 | 83 750 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичики СНТ | 5,1 сот. | 680 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чистые Пруды СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Кирпичики СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда-4 СНТ | 5,6 сот. | 850 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кирпичики СНТ | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Батраки д. | 8,5 сот. | 2 150 000 | 252 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Батраки д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 50 000 / 487 500 |
| цена объекта | 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 340 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 762 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 610 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -30 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ветеран СНТ | 16 м² | 5,7 сот. | 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Надежда СНТ | 12 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 487 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Лесная Поляна-1 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 550 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 98656404 Продаётся дача в СНТ "Кирпичики" (в черте города!) Расположение: В пределах города удобно добираться! Развитая инфраструктура (магазины, транспорт, всё рядом). Тихий район, хорошие соседи. Участок и постройки: Площадь: 4 сотки не