Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Троице-Лобаново с., Ступино гор. округ
Дом 65 м², участок 6,4 сот., дерево, 1996 год.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 70 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 550 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: колодец; газ — магистральный.
До ст. Лесные Дары ≈13,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №803
Рейтинг 23/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 154 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Троице-Лобаново с. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Благуша-1 СНТ | 24 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Благуша-1 СНТ | 8 сот. | 1 270 000 | 158 750 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Троице-Лобаново с. | 11,6 сот. | 1 850 000 | 159 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Троице-Лобаново с. | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раздолье-3 СНТ | 16 сот. | 1 180 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раздолье-3 СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Троице-Лобаново с. | 13,3 сот. | 1 690 000 | 127 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 262 / 37 302 / 50 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 366 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 992 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 220 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 2 990 000 | 42 714 | в продаже 18.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зарница СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Марьинка с. | 63 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 37 302 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Преображенка СНТ | 72,9 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 21 262 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Полет СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 3 400 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Полет СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Троице-Лобаново с. | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Натальино д. | 66 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 45 455 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ласковый Май СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 489 000 | 37 149 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 27.12.2025 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.02.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 500 000 (+250 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 2 440 000 (−10 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 400 000 (−40 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается участок 6,4 сотки в СНТ Родник. На участке дачный дом из бруса, а так же хоз. постройки. на участке подведён магистральный газ, колодец, электричество 15квт. Свободная продажа. 1 собственник, документы готовы к продаже. Торг. Звоните или пишите, все расскажем и покажем.