Егорьевское ш., 95 км от МКАД
Ветеран СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 45 м², участок 6,5 сот., дерево.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 05.05.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 64 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 542 тыс. → дом ≈708 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈688 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Егорьевск I ≈3,9 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8028
Рейтинг 59/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 33.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 437 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 542 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 708 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ветеран СНТ | 5,7 сот. | 250 000 | 43 860 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-4 СНТ | 5,6 сот. | 850 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 6,7 сот. | 600 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ёлочка-1 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чистые Пруды СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кирпичики СНТ | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кирпичики СНТ | 5,1 сот. | 680 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кирпичики СНТ | 8 сот. | 670 000 | 83 750 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полиграфист СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 216 / 64 294 / 82 222 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 063 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 910 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 757 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 687 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 45 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 82 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Селиваниха д. | 45 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 47,9 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 62 630 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 46 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 71 739 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Медик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 60 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Агрохимик СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 46 м² | 4,5 сот. | 3 120 000 | 67 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 47 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 47 м² | 4,5 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Юбилейный-2 СНТ | 51 м² | 6,6 сот. | 1 999 999 | 39 216 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 08.06.2026 | 1 250 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ДАЧА В СНТ Ветеран, 6,5 соток, 1 ВЗРОСЛЫЙ СОБСТВЕННИК. В СОБСТВЕННОСТИ более 10лет. ГРАНИЦЫ УЧАСТКА ОПРЕДЕЛЕНЫ. НА участке хозблок,новая баня,летний душ,туалет,мангал,колодец для полива,скважина с питьевой водой. Вокруг лесной массив, грибы,ягоды, Торг.