Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Малахит СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 290 тыс. → дом ≈910 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −635 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Нерская ≈2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8027
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 290 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 910 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ильинское СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ильинское СНТ | 44,4 сот. | 3 900 000 | 87 838 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ильинское СНТ | 8 сот. | 695 000 | 86 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 542 / 34 722 / 55 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 333 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -635 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Родина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ильинское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 650 000 | 13 542 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 43,8 м² | 3 сот. | 4 650 000 | 106 164 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Москва СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Приборостроитель СНТ | 48,2 м² | 6,4 сот. | 1 840 000 | 38 174 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каштан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малахит СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 340 000 | 24 364 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заволенье д. | 48,2 м² | 6,4 сот. | 1 690 000 | 35 062 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию двухэтажную дачу, расположенную в шикарном месте, в окружении лесов и озер! Дом каркасный, утепленный, на надежном фундаменте. Общей площадью 45 кв.м. На первом этаже кухня и спальня. Второй этаж одна комната. Участок 6