Егорьевское ш., 72 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 25,8 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 850 тыс. → дом ≈550 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 34 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈416 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −68 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Конобеево ≈8,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8026
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 850 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 318 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 10,8 сот. | 1 300 000 | 120 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 199 999 | 129 032 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 099 999 | 118 279 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 500 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 416 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 375 / 65 625 / 144 279 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 826 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 730 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -68 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Им. Цюрупы пгт | 30 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Хотеичи с. | 25 м² | 9 сот. | 1 890 000 | 75 600 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 20,1 м² | 14,8 сот. | 2 900 000 | 144 279 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Силино д. | 26,9 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 37 175 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Исаково д. | 29,3 м² | 15 сот. | 3 850 000 | 131 399 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Пионер СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 65 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Бессоново д. | 32,6 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 36 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Щельпино д. | 33 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Барановское с. | 32 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 34 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Документы в порядке, один собственник, полная стоимость в дкп участок 10соток с домом по цене машиноместа!!! на участке много плодовых деревьев, интернет , колодец, рядом магазин и автобусная остановка, хорошие соседи