Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 24 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 565 тыс. → дом ≈935 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −85 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Беззубово ≈9,1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8024
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 053 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 565 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 935 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шувое пос. | 14 сот. | 645 000 | 46 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шувое пос. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 13,1 сот. | 950 000 | 72 519 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 73 660 / 147 471 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 962 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 864 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 766 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 570 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -85 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Шувое пос. | 25,9 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 96 525 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лунинская д. | 24 м² | 13 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Луниха СНТ | 20 м² | 10 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Саввино с. | 25 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Станинская д. | 28 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Авсюнино д. | 25,7 м² | 15 сот. | 3 790 000 | 147 471 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Богородское с. | 20 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Вишневая д. | 26 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 63 462 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 27,1 м² | 10,4 сот. | 3 900 000 | 143 911 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Заречье СНТ | 28 м² | 11 сот. | 1 290 000 | 46 071 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В посёлке с развитой инфраструктурой продаём участок, на нём дом из бревна. Общая площадь 24 кв. м. Кухня 5 кв. м. Электрифицирован, по границе участка центральный водопровод, газ! Расположен на участке 12 соток (ИЖС), огорожен частично. Есть