Егорьевское ш., 61 км от МКАД
Барановское с., Воскресенск гор. округ
Дом 31 м², участок 15 сот.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 13.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берендино ≈4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8020
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 060 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 590 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 290 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Барановское с. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Барановское с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Барановское с. | 8,5 сот. | 323 268 | 38 032 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Барановское с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барановское с. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барановское с. | 11 сот. | 880 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барановское с. | 30 сот. | 4 777 000 | 159 233 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барановское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Барановское с. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 333 / 56 666 / 85 484 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 711 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 625 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 540 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 369 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 503 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Усадище с. | 31 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 85 484 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Барановское с. | 31 м² | 15 сот. | 2 450 000 | 79 032 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барановское с. | 32 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 34 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 30 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ручейный КП | 30 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Бессоново д. | 32,6 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 36 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Химик-4 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Осташово с. | 30 м² | 15 сот. | 1 499 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Берендино д. | 33,6 м² | 11,4 сот. | 2 250 000 | 66 964 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Максимовская д. | 30 м² | 15 сот. | 730 000 | 24 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача расположена в перспективном районе с развитой инфраструктурой. Участок площадью 15 соток имеет ровный рельеф, сухую почву и полноценное ограждение по периметру, обеспечивающее приватность. На территории расположен дом из блоков площадью 31 м, в