Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Давыдово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 92,3 м², участок 4 сот., каркас, 2024 год.
Цена 2,68 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 63/100 · уверенность 61 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 406 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 86 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,85 млн, покупка после торга ≈2,28 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,81 млн / целевая ≈7,93 млн / пессимист. ≈7,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,92 млн ₽, маржа 41 %, ROI 71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Давыдово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8019
Рейтинг 63/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 406 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 270 891 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 603 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Давыдово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Давыдово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Давыдово д. | 12 сот. | 1 390 000 | 115 833 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Давыдово д. | 23 сот. | 2 100 000 | 91 304 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Давыдово д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдово д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдово д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Давыдово д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 846 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 364 / 88 208 / 97 368 |
| цена объекта | 2 676 891 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 275 357 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 368 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 927 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 924 643 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Мир СНТ | 94 м² | 5,5 сот. | 7 650 000 | 81 383 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | 95 м² | 6 сот. | 9 250 000 | 97 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.2 км | Сосновый Бор СНТ | 110 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 86 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Сосновый Бор СНТ | 106 м² | 6 сот. | 9 350 000 | 88 208 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 676 891 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 676 891 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ДОМ ИЗ КАРКАСА на земельном участке 4 сотки. Площадь 92,32 кв.м Просторная кухня-гостиная. Две спальни. Санузел, прихожая, холл. Большая терраса. В стоимость входит участок площадью 4 сотки ПРОДАЕТ СОБСТВЕННИК! Ипотечная поддержка по