Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Заря СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 69,6 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 3,05 млн ₽, снижали с 3,12 млн; первая цена 3,12 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 266 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,32 млн / целевая ≈2,09 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −2,03 млн ₽, маржа −109 %, ROI −52 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Нерская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8017
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 15 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 266 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 784 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 292 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 667 / 35 674 / 94 444 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 322 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 206 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 090 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 026 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −109 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Гуслица СНТ | 72 м² | 6,1 сот. | 1 900 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гуслица СНТ | 72 м² | 6,1 сот. | 1 700 000 | 23 611 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Нерское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 81,1 м² | 6,8 сот. | 4 750 000 | 58 570 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дубок СНТ | 69 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 48 551 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сельмашевец СТ | 57,7 м² | 5,5 сот. | 1 850 000 | 32 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Заря СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 22 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 54 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 90 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 54 м² | 5 сот. | 5 100 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Механизатор СНТ | 75 м² | 6 сот. | 950 000 | 12 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 120 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 050 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже прекрасный дом. КОММУНИКАЦИИ: Электричество: 9 кВт Отопление: печное; Канализация - выгребная яма; Водоснабжение - летний водопровод + колодец. КОНСТРУКТИВ ДОМА: Материал стен: кирпич; Фундамент: ленточный; Крыша: шифер. В ДОМЕ: - кухня, -