Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 47 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,39 млн; первая цена 3,39 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 68 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 558 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −940 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8016
Рейтинг 18/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 558 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 542 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 085 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 4 850 000 | 323 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11,7 сот. | 410 000 | 35 043 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,2 сот. | 2 200 000 | 268 293 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 365 / 65 228 / 82 222 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 892 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 740 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 435 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -940 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 46 м² | 4,5 сот. | 3 120 000 | 67 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 46 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 71 739 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 50 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 51 м² | 3 сот. | 4 000 000 | 78 431 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 47,9 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 62 630 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 45 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 82 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Заболотье д. | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 42 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 52 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Заболотье д. | 50,7 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 45 365 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 42 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 59 524 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 390 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 100 000 (−290 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём дом из крепкого бревна в г. Егорьевск. Расположен на прямоугольном участке ИЖС 4,5 сотки (межевание проведено). Есть возможность увеличить участок за счёт заброшенного участка справа. Общая площадь дома 47,5 кв.м. Планировка: прихожая, кухня,