Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Чисто-Перхурово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 15 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 01.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 868 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −371 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Анциферово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8013
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 868 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 632 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 75 026 / 131 111 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 068 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 915 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 761 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 454 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -371 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Крупино д. | 45 м² | 14 сот. | 5 900 000 | 131 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Перхурово д. | 46,5 м² | 21 сот. | 1 850 000 | 39 785 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Шебаново д. | 49 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 89 796 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Физик СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Керамик-2 СНТ | 45 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 38 м² | 14 сот. | 1 799 000 | 47 342 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Феникс КП | 45 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 126 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ново-Загарье д. | 51 м² | 16 сот. | 5 200 000 | 101 961 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сирень СНТ | 33,5 м² | 18 сот. | 3 500 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Буровик СНТ | 39 м² | 11,2 сот. | 2 350 000 | 60 256 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 950 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2044022. Пpoдаетcя уютная дaчa в Павлово Посадский районе, д. Чисто Перхурово в СНТ "Рябинушка" Учacтoк 15 cотoк (два объединенных участка 8 и 7 соток) Ha учаcткe распoлoжены два дома: 1. Оcновной дом (брусовой, 45 м, 2 этажа): Первый