Егорьевское ш., 46 км от МКАД
Гжельского Кирпичного Завода пос., Раменский гор. округ
Дом 58 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 29.09.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 499 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −505 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Гжель ≈0,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8012
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 499 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 001 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Гжельского Кирпичного Завода пос. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 6,2 сот. | 615 000 | 99 194 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 6,6 сот. | 622 000 | 94 242 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 6 сот. | 665 500 | 110 917 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 7 сот. | 800 400 | 114 343 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Речицы с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 589 900 | 101 707 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Речицы с. | 5,6 сот. | 609 890 | 108 909 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Речицы с. | 6,3 сот. | 629 000 | 99 841 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 60 320 / 99 833 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 350 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 182 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 680 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -505 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Молодая Гвардия СНТ | 57 м² | 7,5 сот. | 4 600 000 | 80 702 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гжельские Узоры КП | 60 м² | 6,6 сот. | 5 990 000 | 99 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гжель с. | 54 м² | 6,9 сот. | 3 700 000 | 68 519 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гжель СНТ | 54 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Трошково Светлое КП | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Горняк СНТ | 52,8 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 85 038 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Речицы с. | 50 м² | 5 сот. | 2 599 998 | 52 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Григорово д. | 56 м² | 7 сот. | 10 500 000 | 187 500 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Кузяево д. | 56,2 м² | 6 сот. | 3 390 000 | 60 320 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горняк-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2025 | 2 750 000 | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 950 000 (+200 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.07.2026 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, Раменский район, сельское поселение Гжельское, СНТ Строитель -1. В 5-7 минут пешком от ж/д станции Гжель. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Дача - 58 кв.м, участок 5 соток, хоз постройка, туалет на улице, скважина. Участок Торг.