Егорьевское ш., 72 км от МКАД · земля с домом
Панкратовская д., Егорьевск гор. округ
Дом 15 м², участок 12 сот.
Дом по описанию: «Панкратовская,на участке выделенная часть дома 15 кв.м(возможна прописка) Торг.»
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 47 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 860 тыс. → дом ≈140 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,11 млн / целевая ≈1 млн / пессимист. ≈890 тыс. → от пессимистичной прибыль −260 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск II ≈5,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8008
Рейтинг 28/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 860 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 140 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Челохово д. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горшково д. | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горшково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Челохово д. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Челохово д. | 11 сот. | 999 999 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Челохово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Челохово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Челохово д. | 11 сот. | 690 000 | 62 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мосягино д. | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мосягино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 692 / 69 550 / 113 333 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 057 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -260 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Мечта СНТ | 15 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 15 м² | 8,5 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Лесная Поляна-6 СНТ | 16 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Строитель-3 СНТ | 15 м² | 6,6 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 15 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Потаповское СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 149 000 | 76 600 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Коллективный сад 3 СНТ | 15,4 м² | 12 сот. | 900 000 | 58 442 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Химик-6 СНТ | 13 м² | 6 сот. | 620 000 | 47 692 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Огонек СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Возрождение ТСН | 15 м² | 6,3 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 08.06.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
земельный участок 12.5 соток,в заборе,межеван,д. Панкратовская,на участке выделенная часть дома 15 кв.м(возможна прописка) Торг.