Егорьевское ш., 67 км от МКАД
Ильинский Погост с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 20 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 20.07.2025.
Рейтинг 53/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈73 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 62 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈247 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ильинский Погост ≈0,5 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8003
Рейтинг 53/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 26.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 892 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 093 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ильинский Погост с. | 5 сот. | 510 000 | 102 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ильинский Погост с. | 3 сот. | 499 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ильинский Погост с. | 10 сот. | 749 000 | 74 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ильинский Погост с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 789 000 | 87 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Цаплино д. | 14 сот. | 550 000 | 39 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Цаплино д. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильинский Погост с. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинский Погост с. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 65 822 / 68 750 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 553 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 398 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 247 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Гавриловская д. | 20 м² | 19 сот. | 650 000 | 32 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Надежда СНТ | 22 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лунинская д. | 24 м² | 13 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Шувое пос. | 24 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Вишневая д. | 26 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 63 462 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2025 | 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок. Красивое местоположение. На участке есть два гаража и хоз. Постройки. Был дом на два участка, оформлен как квартиры. Площадь участка около 15кв/м. Прописка. Если заинтересует подробности звоните, пишите. Торг уместен.