Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Дружба-7 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 46 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 418 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 43 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −129 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цемгигант ≈3,7 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №800
Рейтинг 14/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 182 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 284 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 418 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 882 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 34 сот. | 2 500 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 20 сот. | 350 000 | 17 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малышево дп | 10,4 сот. | 530 000 | 50 962 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево дп | 9,3 сот. | 560 000 | 60 215 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево дп | 18 сот. | 550 000 | 30 556 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 48 333 / 111 111 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 392 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 322 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 253 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 441 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −129 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Лесок СНТ | 30 м² | 4,5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Семиславка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 450 000 | 48 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Воскресенские луга-1 дп | 36 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное место для отдыха от городской суеты. На территории участка возведен каркасно-щитовой на сваях дом 30м2 и хоз постройка (возможно использовать как летнюю кухню или доп комнату). В доме 3 комнаты. Дом новый. На участке имеются плодовые деревья (яблоня, груша, сливы), кусты смородины, крыжовник. В 10 мин пешей прогулки - пруд для купания или рыбалки. Соседи дружелюбные. Один собственник. Без обременений.