Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Нижнее Хорошово с., Коломенский гор. округ
Дом 257 м², участок 18,5 сот., кирпич, 2014 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 02.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 13 раз).
Рейтинг 85/100 · уверенность 63 %
Земля рядом ≈135 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 65 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈4,94 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈18,18 млн / целевая ≈16,36 млн / пессимист. ≈14,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,33 млн ₽, маржа 57 %, ROI 134 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; свет — есть.
До ст. Хорошово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Winner · страница объекта №8
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 135 341 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 504 000 ₽ (18,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Нижнее Хорошово с. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 12,7 сот. | 4 000 000 | 314 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нижнее Хорошово с. | 8,7 сот. | 850 000 | 97 701 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нижнее Хорошово с. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нижнее Хорошово с. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нижнее Хорошово с. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нижнее Хорошово с. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нижнее Хорошово с. | 13,6 сот. | 2 750 000 | 202 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 257 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 400 / 77 273 / 97 270 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 18 177 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 17 268 000 ₽ |
| продажа: целевая | 16 359 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 14 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 327 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 134 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Северское с. | 260 м² | 27 сот. | 17 700 000 | 68 077 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Северское с. | 260 м² | 27 сот. | 17 700 000 | 68 077 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Амерево с. | 220 м² | 19,4 сот. | 17 000 000 | 77 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Северское с. | 234,6 м² | 21 сот. | 20 500 000 | 87 383 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Никульское с. | 242 м² | 20 сот. | 18 100 000 | 74 793 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нижнее Хорошово с. | 197,7 м² | 15 сот. | 15 300 000 | 77 390 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лысцево с. | 273,7 м² | 12,5 сот. | 17 900 000 | 65 400 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Семибратское д. | 231,8 м² | 14 сот. | 21 800 000 | 94 047 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 291 м² | 10 сот. | 37 000 000 | 127 148 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | 293 м² | 10 сот. | 28 500 000 | 97 270 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 000 000 (+1 050 000) | история площадки |
| 30.07.2026 | 1 300 000 (−1 700 000) | история площадки |
| 31.07.2026 | 1 500 000 (+200 000) | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
| когда | что | цена |
|---|
Код объекта: 2148832. Интересное предложение! Продаётся объект незавершенного строительства в селе Нижнее Хорошово (г. Коломна). Отличная возможность как для бизнеса, так и для строительства собственного дома, в удобной локации с развитой инфраструктурой. Звоните прямо сейчас... В шаговой доступности находятся школа, детский сад, магазины и аптека, что обеспечивает повседневный комфорт. Транспортная доступность высокая: автобусная остановка в трех минутах ходьбы, а железнодорожная станция линии Москва-Рязань в десяти минутах, что открывает возможности для легких поездок в город и за его пределы. Удобный подъезд к участку упрощает процесс будущего строительства. Коммуникации доступны: электричество, техническая возможность подключения газа. Участок расположен на краю деревни, задумка строения была для бизес-проекта. Для получения детальной информации и организации просмотра обращайтесь. Звоните...