Егорьевское ш., 97 км от МКАД
Фролково д., Егорьевск гор. округ
Дом 62,2 м², участок 21 сот., бревно.
Цена 850 тыс. ₽, поднимали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 24.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 540 тыс. → дом ≈310 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈106 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈18,7 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈2 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7998
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 694 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 540 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 310 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 984 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Карцево д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коврево д. | 25 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Большое Гридино д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Большое Гридино д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Большое Гридино д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Большое Гридино д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Большое Гридино д. | 30 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Большое Гридино д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Большое Гридино д. | 21 сот. | 799 999 | 38 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 244 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 942 / 41 236 / 86 444 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 591 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 461 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 073 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 106 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фролково д. | 60,2 м² | 21 сот. | 1 000 000 | 16 611 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Большое Гридино д. | 60 м² | 12 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карцево д. | 70 м² | 24 сот. | 5 200 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Коврево д. | 69 м² | 20 сот. | 1 100 000 | 15 942 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Великий Край д. | 61 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 55 738 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Великий Край д. | 61 м² | 18 сот. | 3 150 000 | 51 639 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сабанино д. | 65 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 26 154 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Большое Гридино д. | 50,9 м² | 25 сот. | 4 400 000 | 86 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Каменская д. | 55 м² | 14 сот. | 1 600 000 | 29 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лесково с. | 69 м² | 11,1 сот. | 3 700 000 | 53 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 700 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 850 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продам дом в красивейшем месте! Уютная деревушка, вокруг грибной лес. Я собственник. Межевание есть, дом оформлен надлежащим образом.