Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Москвич СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 24.08.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 50 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 270 тыс. → дом ≈530 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 47 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈376 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Запутная ≈14,6 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7995
Рейтинг 41/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 29.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-2 СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Машиностроитель СНТ | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Верейка д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Великий Край д. | 13,2 сот. | 750 000 | 56 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 297 / 49 779 / 64 433 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 863 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 656 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 376 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Лесково д. | 38,8 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Саввино с. | 37 м² | 7 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Курбатово д. | 45,2 м² | 8,3 сот. | 2 250 000 | 49 779 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 16.09.2025 | 1 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 870 000 (−80 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 850 000 (−20 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 800 000 (+10 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 725 000 (−25 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 800 000 (+75 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продает собственник! Под Мат Капитал не подходит. Дача 92 км от Москвы, уютная, тихая в природном месте, вокруг озер где ловится щука, карп, песчаный пляж 10 мин от дома. Грибные, ягодные места 5 мин от дома. Есть продуктовые магазины, WB, Ozon. Дружелюбные соседи. Вода заведена в домик по середине где имеется кухня и душевая кабина. Электричество заведено во все домики. Зимой дороги в Снт чистят, вода на участке с апреля по октябрь. Бойлер рабочий, маленький телевизор с уличной антенной, мягкая мебель, шкафы, столы, кухонный гарнитур, душевая кабина, холодильник рабочий Остаются. Была воспроизведена вспашка, засеян газон. На участке взрослая ель, весной цветет сирень, есть яблони, вишня, слива жёлтая и слива обычная, смородина, жимолость, есть уголок цветущих цветов, клубника, мята, хрен. Есть сарай под всякие надобности, отдельно стоящая баня (требует ремонта), в бане отдельная комната. Кухня и душ отдельной постройкой, санузел отдельно на улице, дом с двумя комнатами отдельно, в доме есть комната под кухню, или подойдёт как прихожая. Документы в порядке, продает собственник (я).