Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Восход СНТ, Богородский гор. округ
Дом 53 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 69 %
Земля ≈328 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,97 млн → дом ≈334 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,87 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈621 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Поселок Воровского ≈4,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №799
Рейтинг 64/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 327 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 966 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 334 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 302 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Богатырь СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубрава СНТ | 7,2 сот. | 2 700 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Марьино д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аксеново д. | 17,2 сот. | 4 500 000 | 261 628 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.1 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аксеново д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аксеново д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аксеново д. | 14,3 сот. | 4 800 000 | 335 664 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 228 / 84 900 / 130 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 295 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 080 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 866 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 436 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 621 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Захарово с. да: «с/у» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Титан СНТ да: «с/у» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | СУ-25 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 50,8 м² | 6 сот. | 2 449 999 | 48 228 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ ВОСХОД. ПОС ИМ ВОРОВСКОГО СТ. ХРАПУНОВО . Дом с мансардой на фундаменте (назначения дома Жилой, возможна прописка), в доме терраса, две комнаты, комната- мансарда мебель частично остается, на ухоженном участке баня с комнатой отдыха, кухня, гараж, фасад забора кирпичный, электричество заведено в дом 3 фазы, 15 кВт, интернет, вода - летний водопровод, снт находится в лесном массиве, 10-15 минут до жд ст Храпуново пешком.