Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Кузнецово д., Шатура гор. округ
Дом 36 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 05.04.2025.
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 378 тыс. → дом ≈722 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈803 тыс. ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈4,4 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7981
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 52.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 6.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 378 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузнецово д. | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кузнецово д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родник СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родник СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 944 / 85 761 / 112 500 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 072 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 918 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 765 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 803 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Слобода д. | 35 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Шатурторф пос. | 36 м² | 10 сот. | 1 690 000 | 46 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Велино д. | 32,8 м² | 13 сот. | 3 300 000 | 100 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Рассвет СНТ | 38 м² | 8 сот. | 830 000 | 21 842 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 35 м² | 15 сот. | 2 350 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Петровское с. | 30,9 м² | 13 сот. | 2 650 000 | 85 761 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 34 м² | 15 сот. | 3 200 000 | 94 118 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Поляна СНТ | 32 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Халтурино д. | 32 м² | 15 сот. | 2 999 999 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Радуга СНТ | 40 м² | 8,2 сот. | 3 300 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 24.07.2025 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 1 299 000 (−51 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 100 000 (−199 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом общей площадью: 36 кв. М., одноэтажный, материал стен: брус 150 на 150, подключено электричество 380. Дом в отличном состоянии, не старый. Земельный участок 15 соток, в Аренде. Что бы выкупить участок в собственность нужно увеличить площадь дома, пристроить террасу.