Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Дубрава СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,7 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 212 тыс. → дом ≈888 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,04 млн / целевая ≈940 тыс. / пессимист. ≈835 тыс. → от пессимистичной прибыль −800 тыс. ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь, баня, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шатурторф ≈6,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7980
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 123 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Софряково д. | 40 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Софряково д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Софряково д. | 25 сот. | 600 000 | 24 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Софряково д. | 30 сот. | 3 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ихтиандр СНТ | 10 сот. | 310 000 | 31 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 20 500 / 54 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 992 000 ₽ |
| продажа: целевая | 940 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 835 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -800 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Озерки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Красное д. | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рубин СНТ | 50 м² | 6 сот. | 899 999 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рубин СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 382 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Байкал-Лесная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Халтурино д. | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Стрела СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рубин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 600 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Халтурино д. | 49,4 м² | 9,5 сот. | 800 000 | 16 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вымпел-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 950 000 | 15 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 100 000 |
Описание
Продаю дачу в тихом Снт. На участке 6.7 соток имеется: колодец, скважина, беседка, двухэтажный дом с печью камин. Также есть уличный туалет, недоделанная баня и летний душ. На участке растет: смородина, фундук, пионы, и другие растения. В доме есть электричество, и также в пристройках (летний душ, туалет и сарай). Хорошие соседи, С другой дорога, дом на углу улицы. На первом этаже: кухня и две комнаты. На втором этаже: большая комната. Возможен торг при просмотре. 1 собственник, без риэлтора.