Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Ручеек-3 сад. уч., Егорьевск гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 13.04.2024.
Рейтинг 9/100 · уверенность 52 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 262 тыс. → дом ≈838 тыс. ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 36 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈960 тыс. → от пессимистичной прибыль −275 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Егорьевск I ≈8,5 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7979
Рейтинг 9/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 611 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 262 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 838 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Колычево д. | 9 сот. | 490 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево-Боярское д. | 8 сот. | 100 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колычево-Боярское д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колычево д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колычево-Боярское д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 650 000 | 163 366 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 800 000 | 178 218 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 600 / 56 000 / 71 146 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Лотос СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боярское СНТ | 25 м² | 7 сот. | 890 000 | 35 600 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ветеран СНТ | 16 м² | 5,7 сот. | 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 24,4 м² | 8,7 сот. | 3 600 000 | 147 541 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 25,3 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 71 146 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Иншаково д. | 25 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2024 | 1 500 000 | история площадки |
| 17.03.2025 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.07.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Представляем вашему вниманию отличную дачу. Расположена в 8 километрах от города Егорьевск. Дом небольшой, состоит из двух комнат и прихожей, светлый, уютный, чистый, приятный. Электричество разведено, проводка новая, печь буржуйка, также от электрических конвекторов можно отапливаться. Участок правильной формы, хороший сад, яблони несколько, слива, малина, ежевика, клубника, крыжовник, смородина крупных сортов черная и красная. Большой парник, колодец на участке. Есть свой выход в лес. Экологически чистый воздух, сосны и берёзы основной наш лес. Здесь можно отдохнуть от городской суеты и насладиться тишиной. У нас растут грибы и ягоды (малина, черника, земляника). В шаговой доступности родник с питьевой водой. В 8-х километрах от Снт развитая инфраструктура, город Егорьевск, все сетевые магазины, школы, детские сады, автобусное сообщение с городом Егорьевск. Показ в удобное для Вас время, по договорённости! Звоните! Подходит только под наличную оплату! Не Подходит Под Ипотеку, Мат. Капитал И Прописку!