Егорьевское ш.
Белавино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 51,6 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 48 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 584 тыс. → дом ≈566 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 23 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −40 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Шатурторф ≈10,9 км по прямой; до МКАД на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7975
Рейтинг 32/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, км от МКАД); аналогов 5 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 55 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 7.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 14.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 584 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 969 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Васютино д. | 9 сот. | 580 000 | 64 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Васютино д. | 18 сот. | 380 000 | 21 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 032 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 41 667 / 72 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 461 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 338 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 215 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 969 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -40 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.5 км | Заполицы д. | 50 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Яковлево д. | 60 м² | 15 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Ландыш СНТ | 60 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Дружба-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Дачное СНТ | 65 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 66 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 23.10.2025 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 1 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 300 000 (−190 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 150 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дом в д. Белавино Орехово-Зуевского района, дом 1-этажный кирпичный с мансардой, общей площадью 51,6 кв. М., на первом этаже: одна комната 24,5 кв. М., на мансарде: комната 27,1 кв. М., мансарда каркасно-щитовая, свет заведен в дом с сарай, вода колодец (9 колец), туалет на улице, летний душ, хоз. Блок. Участок 15 соток, правильной формы, огорожен, плодовые деревья, кусты, межевание сделано границы установлены. Хорошее, тихое место вокруг лес, озера. В деревне есть магазин, автобусная остановка. Документы оформлены, дом жилой с правом прописки (регистрации), межевание сделано. Прямая продажа, показ по договоренности, полная стоимость в дкп. Рассмотрим ипотеку, сертификат, субсидию. Мат Капитал Не Подходит.