Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Старово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 28 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 552 тыс. → дом ≈648 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −305 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Ильинский Погост ≈3,7 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7973
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 793 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старово д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старово д. | 18 сот. | 400 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сенькино д. | 23 сот. | 745 000 | 32 391 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сенькино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Круглово д. | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Круглово д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пичурино д. | 19 сот. | 1 050 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пичурино д. | 23,1 сот. | 2 100 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 333 / 50 000 / 75 600 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 469 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 322 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 175 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -305 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Заречье СНТ | 28 м² | 11 сот. | 1 290 000 | 46 071 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Максимовская д. | 30 м² | 15 сот. | 730 000 | 24 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Слободище д. | 30 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ефремовская д. | 28 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Берендино д. | 28 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 141 071 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Богатищево д. | 25 м² | 22,5 сот. | 3 200 000 | 128 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Хотеичи с. | 25 м² | 9 сот. | 1 890 000 | 75 600 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Барановское с. | 30 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Горшково д. | 30 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Вишневая д. | 26 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 63 462 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию часть дома из бревна. Просторная комната и кухня. Общая площадь 28 кв. М. Отличный вариант для дачи, или постоянного проживания, деревня тихая, небольшая, жилая. Соседи отличные! Прописка МО. Электричество заведено, отопление от печи, состояние среднее. Наш дом расположен на ровном участке 15 соток Лпх, земля отличная. Растёт яблоня, малина, кусты смородины. У нас, к сожалению, нет возможности приезжать и ухаживать за домом и участком, поэтому решили продать. Баня в хорошем состоянии. Местоположение отличное, рядом шикарный лес, грибы, ягоды, огромный прекрасный водоём, для любителей отдыха около воды. В трёх километрах находится станция ж/д Ильинский погост Казанское направление, в соседней деревне работает магазин продуктовый, доставка продуктов из пятёрочки, озон. Собственник один взрослый, звоните и приезжайте, всё покажем и расскажем! Показ в удобное для Вас время по договорённости.