Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Иншино д., Егорьевск гор. округ
Дом 53 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 709 тыс. → дом ≈491 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −333 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Егорьевск I ≈12,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7972
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 107 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 709 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 491 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 264 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Суханово д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иваново д. | 7 сот. | 430 000 | 61 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иваново д. | 9 сот. | 2 990 000 | 332 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иваново д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иваново д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иваново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иваново д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Суханово д. | 7,5 сот. | 780 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Суханово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Иваново д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 576 / 37 980 / 62 992 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -333 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Панино д. | 50,8 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 62 992 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Электрон СНТ | 56 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 98 214 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Суханово д. | 59 м² | 9 сот. | 1 450 000 | 24 576 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Весна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Овчагино д. | 55 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Василево д. | 45 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 37 778 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Великий Край СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Овчагино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 37 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Каменская д. | 55 м² | 14 сот. | 1 600 000 | 29 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Родничок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся деревянный дом из бревна, построенный в 1943 году. Одноэтажное строение с двумя комнатами требует ремонта или под снос для возведения нового дома. Можно получить прописку. Дом расположен на участке личного подсобного хозяйства (Лпх) с асфальтированной дорогой к участку. В непосредственной близости находится школа и магазины, озон и вб, что удобно для семей с детьми. Подключено центральное водоснабжение, но трубы необходимо заменить, газ проходит по границе участка. Участок окружён живописной природой и прудом, создающим атмосферу уединения и спокойствия. Это место идеально подходит для тех, кто ищет тишину и гармонию с природой.