Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Коняшино д., Раменский гор. округ
Дом 35 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈200 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Гжельские источники ≈1,8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7971
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 200 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коняшино д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Коняшино д. | 10 сот. | 2 750 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коняшино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коняшино д. | 7,5 сот. | 1 506 000 | 200 800 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коняшино д. | 11,5 сот. | 2 990 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коняшино д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коняшино д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коняшино д. | 15 сот. | 8 550 000 | 570 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коняшино д. | 8 сот. | 1 760 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коняшино д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 49 000 / 69 444 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Гжель пос. | 34 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 67 647 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Трошково д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Сталь-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Наука СНТ | 38 м² | 4,1 сот. | 1 650 000 | 43 421 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Орбита-1 СНТ | 43,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 68 966 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дары Природы СНТ | 29 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Металлист СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 66 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Юбилейный СНТ | 25 м² | 5,7 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Пласкинино д. | 25 м² | 5,7 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 000 000 (−700 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 1/2 доля дома из бревна, построенный в 1966 году. Одноэтажное строение требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания уютного жилища. В доме есть терраска, сени. Участок площадью 4 сотки. Электричество отключено, т. К. Доля дома пустует. Газ проходит по границе участка, отопление печное. Санузел находится на улице. Транспортная доступность обеспечена благодаря близости остановки общественного транспорта. В шаговой доступности магазин, что делает проживание здесь удобным. Земельный участок относится к категории Лпх. Дом расположен в живописной местности, рядом лес, карьеры для купания. Торг.