Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Кукшево д., Егорьевск гор. округ
Дом 48,6 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 781 тыс. → дом ≈519 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈872 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈74 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈3,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7969
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 781 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 519 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 679 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кукшево д. | 12,8 сот. | 1 350 000 | 105 469 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кукшево д. | 22 сот. | 750 000 | 34 091 | в продаже 29.09.2020 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Поляна-6 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 5,3 сот. | 1 750 000 | 330 189 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васютино д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 6,6 сот. | 600 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 872 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 663 / 52 000 / 142 857 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 564 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 308 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 051 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 74 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | 51,3 м² | 17 сот. | 2 600 000 | 50 682 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 49 м² | 18,5 сот. | 7 000 000 | 142 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Тараканово д. | 45,7 м² | 20 сот. | 990 000 | 21 663 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кукшево д. | 57,2 м² | 22 сот. | 5 200 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 42,8 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 63 084 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | 50 м² | 10 сот. | 7 499 000 | 149 980 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Лужок СНТ | 50 м² | 16,3 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сосновый Бор СНТ | 49,9 м² | 16 сот. | 1 700 000 | 34 068 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 55 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 300 000 |
Описание
Продаётся дом деревня Кукшево, 60, Егорьевский район, Московская область. Дом требует ремонта. Электричество подключено, вода-скважина на участке, газ по границе участка. Площадь участка 15 соток. На участке есть небольшой домик-беседка. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Рядом автобусная остановка. В собственности более 5 лет. Продажа без ипотеки, без материнского капитала и тд.