Егорьевское ш., 54 км от МКАД
Перхурово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6,1 сот., пенобетон.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 311 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,1 млн / целевая ≈992 тыс. / пессимист. ≈882 тыс. → от пессимистичной прибыль −666 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, скважина.
До ст. Анциферово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7968
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 311 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 039 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергия-94 СНТ | 6 сот. | 265 000 | 44 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елизарово д. | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 6,4 сот. | 345 000 | 53 906 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Перхурово д. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Перхурово д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 39 216 / 100 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 102 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 047 000 ₽ |
| продажа: целевая | 992 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -665 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Березка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Зодчий СНТ | 32 м² | 6 сот. | 990 000 | 30 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Звезда СНТ | 25,5 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Приборостроитель СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Горизонт СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Дружба-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Дружба-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 680 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Мичуринец-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Отрадное Ветеран СНТ | 30 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 123 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Бахтеево Парк КП | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт "Виктория" (рядом с д. Давыдово). Предлагается к покупке ухоженный участок 6 соток в живописном лесном месте. На территории расположена новая баня из блоков (ленточный фундамент). Внутреннее устройство: комната отдыха с топкой, душевая, парная, водоснабжение и скважины, так же на участке есть колодец. Также на участке находится дом (30 м2), включающий кухню-гостиную и жилую комнату. Преимущества: Проведено межевание. Удобная планировка построек. Экологически чистый район. Оперативный показ в любой день недели.