Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Авсюнино пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 735 тыс. → дом ≈565 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −241 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Авсюнино ≈1,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7966
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 565 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авсюнино пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дорохово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авсюнино пос. | 8 сот. | 270 000 | 33 750 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорохово д. | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорохово д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино пос. | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 647 / 53 571 / 111 667 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 705 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 620 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 364 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -241 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Авсюнино д. | 34 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Авсюнино д. | 25,7 м² | 15 сот. | 3 790 000 | 147 471 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дубок СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восток СНТ | 34 м² | 6 сот. | 600 000 | 17 647 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дубок-2 СНТ | 33 м² | 9 сот. | 800 000 | 24 242 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Заволенье д. | 30 м² | 17 сот. | 3 350 000 | 111 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лужки СНТ | 39 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Петрушино д. | 33,6 м² | 16,5 сот. | 1 800 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Беливо пос. | 36,6 м² | 11 сот. | 2 550 000 | 69 672 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Восток СНТ | 27 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 68 519 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию! Продается уютный дачный дом 30 кв. М., расположенный на участке 12 соток в Снт Лужки, близко к ж/д станции Авсюнино ( пешком 15 минут), до М. Выхино 1 час 30. ID: 146135235. Агент: Татьяна. Об участке: Участок ровный, сухой ( межевание проведено). По периметру огорожен, калитка, ворота для въезда авто. Электричество заведено на участок ( 7 Квт), с возможностью докупа. На участке также имеется хозблок. Вода собственная скважина. О доме: Двухэтажный. Выполнен из бревна, утеплен. Фундамент блоки. Снт очень дружное, некоторые проживают круглогодично. Прекрасная транспортная доступность. В пос. Авсюнино вся инфраструктура: Сетевые магазины. Пункты выдачи. Детские сады. Школа. Поликлиника. Асфальтированная дорога до ворот Снт. Рядом богатые леса, водоемы. Показ в удобное для Вас время по согласованию. С уважением, Самолет Плюс!