Егорьевское ш., 68 км от МКАД
Костенево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 47,6 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 600 тыс. → дом ≈750 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈852 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −498 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Беззубово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7965
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 756 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Костенево д. | 14,7 сот. | 1 150 000 | 78 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Беззубово д. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Барышово д. | 40 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Беззубово д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Беззубово д. | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Беззубово д. | 15 сот. | 1 690 000 | 112 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чичево д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Круглово д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ащерино д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 852 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 542 / 36 535 / 72 198 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 502 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -497 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Костенево д. | 55 м² | 15 сот. | 1 250 000 | 22 727 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Семья СНТ | 49 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 51 020 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Иванищево д. | 47 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Строитель-3 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Пичурино д. | 54,2 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 36 900 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Химик-4 СНТ | 46,4 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 72 198 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ильинское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 650 000 | 13 542 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мечта СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 497 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Олимп СТСН | 45,6 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Гридино д. | 50 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Жилой дом 47,6 кв. М. По документам отдельно стоящий выделеный, но по факту имеет общую стену с соседним выделенным домом т. К. В свое время строили одновременно близкие родственники(бревно, под косметическую реконструкция). На участке 12(Лпх) соток (межевание проведено) расположенный в деревне Костенёво 9 км от города Егорьевск Московской области (78 км от Мкад). Деревня не проездная расположена в дали автомобильной трассы тишина и спокойствие новому собственнику будет обеспечена. Коммуникации: свет (15 квт), отопление печь, газ по границе участка 2м. Участок ровный имеет правильную прямоугольную форму. К дому хороший круглогодичный асфальтированный подъезд. Инфраструктура в шаговой доступности 15 минут магазин, остановка общественного транспорта "остановка автобуса по требованию номер 325 Москва-Егорьевск. Дом зарегистрирован есть возможность прописки, документы готовы к сделке, один собственник.