Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Акатово д., Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 550 тыс. → дом ≈1,75 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −690 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Лесные Дары ≈9,3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №796
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 044 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Акатово д. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 749 000 | 62 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Акатово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Акатово д. | 12 сот. | 770 000 | 64 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Акатово СНТ | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акатово СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акатово д. | 15 сот. | 788 800 | 52 587 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 148 / 44 569 / 68 966 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 831 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 689 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 265 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -690 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Полупирогово д. | 60 м² | 13 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Марьинка с. | 60 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Беспятово д. | 58 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сапроново-2 СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 31 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Беспятово д. | 63,4 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 39 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Зеленые Холмы СНТ | 60,5 м² | 6,1 сот. | 2 800 000 | 46 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Марьинка с. | 63 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 37 302 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Марьинка с. | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Полет СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Вишневый Сад СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Место для тех, кто устал от города Иногда загородная недвижимость нужна не для того, чтобы иметь огромный дом и десятки хозяйственных построек. Иногда хочется другого: тишины утром, природы за окном, своего участка, бани и возможности провести