Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Рот Фронт сад. уч., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 90 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,49 млн ₽, поднимали с 1,32 млн; первая цена 1,32 млн ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 270 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,26 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈4,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7957
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузнецово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 333 / 30 030 / 71 429 |
| цена объекта | 1 485 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 262 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -724 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Шатурторф пос. | 86,7 м² | 12,6 сот. | 3 000 000 | 34 602 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спектр сад. уч. | 75 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 17 333 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Тархановка пос. | 90 м² | 12 сот. | 13 000 000 | 144 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Митинская пос. | 90 м² | 13 сот. | 5 100 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Тархановка пос. | 84 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шатурторф пос. | 99,9 м² | 12,6 сот. | 3 000 000 | 30 030 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 100,7 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 29 791 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Шатурторф пос. | 100 м² | 12,6 сот. | 3 000 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 87,8 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 36 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Связист СНТ | 100 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 21 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 1 320 000 | история площадки |
| 07.10.2025 | 1 270 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.10.2025 | 1 250 000 (−20 000) | история площадки |
| 22.10.2025 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2025 | 1 120 000 (−80 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 300 000 (+180 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 485 000 (+85 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 485 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом оформлен как жилой можно прописаться, (если у вас материнский капитал плюс 200 тысяч). Два больших домов, одни 90 метров, второй спогребом и чердаком 20 метров можно под баню, рядом дачный магазин, деревенский магазин можно заказать деревенские продукты мясо, утку, курицу, ягоды из леса иди с участка. Удобный подъезд как на машине так и своим ходом рядом автобусная остановка до станции или круглый год такси ходит, детская площадка, озеро для купания. Можем продать маленький дом и половину участка за 900 тысяч руб.